都更均流標 改造基隆先改腦袋 自由時報╱自由時報 2011-10-17 記者林美芬/專題報導 老是位居全台幸福調查最後一名的基隆市政府,如何改造基隆?即使從中央政府到地方政府都想破頭,但所有大型都更案都流標,乏人問津,永慶房屋事業群總經理葉凌棋說,如果中央政府及基隆 賣屋市政府揚棄更新的概念,將基隆港的文化及歷史重新恢復並拉到現實世界,將濃濃殖民風格的建築再度站在基隆港邊,則基隆港的再造更新計畫一定擠破頭。 揚棄都更 重新定位 葉凌棋是從都市?居酒屋騝s的角度來思考基隆港周邊都更失敗的原因,所以才必須揚棄都更,重新定位、創新創意,才來行銷,最後才是營造部分;但現在政府滿腦子想的先從營造結果來思考,反而找不到定位。 葉凌棋說,開發商一想到都市更新,一定先想 買屋容積多少,最上限可以蓋多少房子, 一坪 賣多少錢?再反推回去想土地成本,及開發成本,可是,以基隆市如此平價的房市, 一坪 均價在12到15萬元,中古屋更是在每坪10萬元上下,如此低廉的價格,根本不符合開發利益,以大樓的營造成本,每坪大約是10萬元,若再加上土 賣房子地成本,可以肯定是賠本。 興建住宅 恐賣不完 且以基隆港周邊土地,如果全部興建成住宅,可能就是幾棟摩天大樓,找不出任何值得附加的價值, 加上低價的高密度住宅,容積越高,開發商可能越害怕,因為蓋了太多房子,不知多久才賣得完?說難聽一 居酒屋點,最後可能還衍生成治安問題或是其他社會問題,對政府及當地民眾而言,可能是一場都更災難,而非都更利益。 葉凌棋說,依照現有的成本計算,開發商要開發都更,其房價至少要超過每坪30萬元,低於30萬元的房價,根本不必考慮,而價格越高,才越有開發價值,但基隆房價基期低,想 酒店打工要開發商投入,基本上就不太可能。 運用文化 成功契機 但是,葉凌棋認為,基隆有很好的文化及歷史,並有山海串連的優勢,如果好好運用,就是都更案成功的契機。 建築樓群 自力完成 葉凌棋認為,在基隆市政府想做都更的基隆火車站及西二西三 借貸碼頭區域,現有的倉庫區就有很好的特色,幾乎是保存最好的「殖民風格」的建築樓群,且全部都是政府單位及陽明海運等大企業擁有,不必花大錢,也不必跟民眾溝通,即自力完成。 葉凌棋的構想是,仿照上海石庫門新天地的作法,將這些老建築完整的保留建築風貌及街道風情,打造一個懷舊的基隆港特色,透過建築技術的拉皮及增強 西裝結構安全,形成一個獨特的殖民風格的基隆海港風情。而這些建築群可以全部畫成商業空間,如咖啡廳、餐廳、特色商店,甚至是飯店,這些群聚效應,至少可以為基隆港帶進全台唯一的城市景觀,也讓麗星遊輪下船的全世界消費者直奔基隆港。 他認為,這些建築只要改造成功,引進商業機能,則一定可以增加周邊的商業效能,從附近商店街到夜市全部可以 591同步受惠,再加上新增的工作機會,基隆就有機會更新。 葉凌棋認為,這些政府單位及財團企業都不必賣土地,只要採BOT或是ROT的方式就可以做,等於財產依舊保留在政府及財團企業的手上,且創造新的城市價值。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 室內設計  .
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